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2016津城樓市的三大看點,改善性需求有望延續

 發布時間:2016-12-19 18:30:09

        看點一:改善性需求有望延續

        日前,著名證券研究機構中金公司研究部率先發布了對2016年及以后的中國房地產市場趨勢預測報告。報告認為,2016年中國房地產市場將整體較為平淡,分化的走勢還將繼續,一二線城市房地產銷售均價將上漲10%,而銷量將持平。位于高鐵網絡連接的中心城市由于推動了經濟升級和人口流入,房地產需求通常比較穩健,像北京、天津、上??、杭州、南京等城市的房地產前景依然被看好,而三四線城市的房地產市場面臨著高庫存和弱需求,預計房地產銷量將下降10%,銷售均價將下跌5%。

        從2015年成交結構方面可以看出,改善性需求已經在釋放。為此,有專家預計2016年一、二線城市會延續去年改善性住房需求強勁的表現,需求成交比例將進一步提高。究其原因,主要是因為不少家庭現有的住房普遍戶型較小,而且相當一部分現有住房質量不佳。另外,二孩政策的全面放開也是導致改善性住宅需求旺盛的重要推手。在地產企業方面,不少房企2015年拿的地很多也是為了改善型需求做準備。因此,與改善型住房需求相比,首次置業需求和投資性需求正趨于弱勢。

        另外,記者在采訪部分置業者也聽到這樣一種聲音:2016年的房地產市場會比2015年稍差一些,但要強于2014年。這是因為首先從人口結構來講,剛需雖然有所減少,但改善性需求蓬勃發展,從而彌補了剛需的略微下降,也就是說整體需求還在;另外,國家政策支持力度也會有望越來越大;最后,中國城市群格局會越來越清晰,如果房地產企業布局合理、找準定位,同樣會取得理想的銷售業績。

        看點二:一線城市表現更好

        就在剛剛過去的2015年末,中國人民銀行發布《2016年中國宏觀經濟預測》報告。

        記者看到,在房地產方面,該報告指出,20154月以來,全國商品房銷售面積和銷售額同比增速開始由負轉正。411月商品房銷售面積的同比增速平均為11.8%,而商品房銷售額的同比增速平均為22.4%。三季度國房景氣指數顯現止跌回升勢頭,從二季度的92.54上升到93.30,進一步表明房地產市場有逐漸回暖跡象。

        分城市看,北京、上??、廣州、深圳等一線城市銷售額增速明顯快于其他城市,其他城市的商品房銷售也在復蘇。一線城市房價在20156月份開始出現同比增長,目前同比漲幅已達約15%,二三線城市房價降幅持續收窄,情況也在改善。

        房地產銷售的回暖和存銷比的下降,將有助于提升開發商的信心,有利于未來房地產開發投資的企穩回升。但是也有跡象表明,在一段時間之內,房地產投資仍將面臨一些下行壓力。首先,從先行指標看,2015年前10月房屋新開工面積同比下降13.9%,因此房地產投資增速在一段時間內還可能繼續減速;第二,未在統計之內的一些三、四線城市的房價、銷售和庫存情況并不樂觀,因此在一些大中城市房地產投資開始回升之時,中小城市的投資仍可能繼續減速;第三,不少地區銷售回暖和待售增長并存,但待售面積增長較快;第四,從中長期看,人口因素對房地產市場的支撐力度將減弱。

        該報告還進一步做出分析,作為房地產開發投資的重要領先指標,房地產銷售回暖一般預示著房地產市場去庫存速度加快,后續投資將回升。據歷史數據測算,銷售端的熱度向前傳導到開發端一般需三個季度左右。但考慮到上述下行壓力,預期此輪銷售回暖帶動房地產投資回升的時滯很可能長于歷史規律,即房地產開發投資的企穩回升更可能發生在2016年下半年。

        看點三:仍以去庫存為主

        由于2016年的房地產市場仍然要以去庫存為主要任務,因此,市場更寄予希望的是房貸、稅收等方面政策的繼續放松。為此有專家預測,最大程度激活剛性需求的手段則是首付的下調,如果此舉能夠實施,則對樓市去庫存將發揮最為顯著的推動作用。此外,房貸利息抵扣個稅政策也能夠切實提高購房者的購買力,特別是對改善型需求的刺激或更為明顯,因此如果實施,將在一、二線城市引爆樓市,對于庫存去化會有明顯的促進作用。

        此外,中國社會科學院經濟學部、中國社會科學院科研局、中國社會科學院數量經濟與技術經濟研究所、社會科學文獻出版社也在不久前共同舉辦2016年《經濟藍皮書》發布暨中國經濟形勢報告會。藍皮書指出,2015年以來“救市”政策頻發,央行五次降息四次降準,一線城市、部分二線城市樓市需求在政策刺激下開始集中釋放,樓市基本面出現好轉。在房地產銷售方面,201519月,全國商品房銷售面積同比增長7.5%,比18月繼續提高0.3個百分點,下半年以來持續好轉,其中住宅銷售面積同比增長8.2%,回暖勢頭良好;在房地產資金方面,房地產開發企業到位資金增速繼續加快,19月,全國房地產開發企業到位資金同比增長0.9%,與18月持平,連續4個月正增長。

        房地產市場的持續回暖有望從銷售端傳導到投資端,尤其是隨著部分大城市庫存不足的風險凸顯,其房地產投資有望企穩回升;在房地產資金方面,19月,房地產開發企業新開工面積同比下降12.6%,降幅收窄4.2個百分點,下半年以來降幅首次縮窄,也顯示房地產新開工項目正出現筑底回升跡象,后續房地產投資增速或將有好轉。此外,從歷史經驗看,房地產銷售形勢回暖,經過一段時間之后,必然要帶動房地產投資由降轉升。盡管有存量房消化任務,但大城市存量房持續較快減少,住宅開發投資活動必然會逐步增加。

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